Modèle de congé donné par le propriétaire : bail vide ou meublé

Informations vérifiées le 17 juillet 2026. Un congé bailleur irrégulier peut être annulé. En cas de locataire protégé, d’indivision, de pluralité de titulaires ou de doute sur le motif, faites contrôler le dossier avant notification.

Choisir l’un des trois motifs autorisés

Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut refuser le renouvellement afin de vendre le logement, de le reprendre pour y habiter ou loger un proche autorisé, ou pour un motif légitime et sérieux. Ce troisième motif peut résulter d’une inexécution du locataire, par exemple des retards répétés de paiement ou des troubles établis, mais son appréciation appartient au juge en cas de contestation. Une formule comme « convenance personnelle » ou « travaux futurs » ne suffit pas par elle-même.

Le congé n’est pas une résiliation judiciaire immédiate. Si le bailleur reproche un impayé et veut agir avant l’échéance, il doit étudier la clause résolutoire et la procédure applicable, non antidater un congé. Le guide sur la lettre de résiliation aide à identifier notification et preuve, mais le congé du bailleur obéit à des mentions et protections spécifiques. Le motif doit être réel : un congé frauduleux pour vente ou reprise expose le bailleur à une amende et à l’indemnisation du locataire.

Faire recevoir le congé six ou trois mois avant l’échéance

Pour un logement vide, le délai est de six mois ; pour un meublé résidence principale, il est de trois mois. Ce n’est pas la date d’expédition qui protège le bailleur, mais la réception de la lettre recommandée, la signification par commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé. Si le destinataire reçoit trop tard, le bail est en principe renouvelé. Envoyez donc avec une marge et calculez depuis la date exacte d’échéance inscrite au bail.

Ces délais ne doivent pas être copiés depuis le courrier d’un occupant qui part. Le locataire peut donner congé à tout moment avec ses propres délais, tandis que le bailleur agit à l’échéance ; notre modèle de lettre de résiliation de bail par le locataire expose cette procédure inverse. En présence de cotitulaires connus, d’époux ou de partenaires, vérifiez à qui notifier séparément le congé. Un acte de commissaire de justice peut réduire le risque d’une réception incertaine.

Vérifier la protection du locataire avant tout envoi

Certains locataires à faibles ressources bénéficient d’une protection. La loi vise, sous conditions, les personnes de plus de soixante-cinq ans et certains foyers hébergeant une personne âgée. Elle protège aussi, sous condition de ressources, le locataire bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP) mentionnée à l’article L. 544-1 du Code de la sécurité sociale. Ce second régime concerne la personne qui assume la charge d’un enfant atteint d’une maladie, d’un handicap ou victime d’un accident d’une particulière gravité exigeant une présence soutenue et des soins contraignants. La situation médicale seule ne suffit donc pas : vérifiez le bénéfice de l’AJPP, les ressources du foyer et la date pertinente.

Lorsqu’elle s’applique, une offre de relogement adaptée aux besoins et possibilités du locataire, dans le périmètre légal, peut être nécessaire. Des exceptions liées à l’âge ou aux ressources du bailleur existent pour certaines protections. Faites une fiche de contrôle datée avec avis d’imposition et situation connue, puis sollicitez l’ADIL si nécessaire.

Rédiger un exemple spécialisé plutôt qu’une lettre générique

Le document doit nommer les parties, désigner le logement, rappeler le bail et son échéance, annoncer sans ambiguïté le refus de renouvellement et exposer le motif. Pour une reprise, indiquez le nom et l’adresse du bénéficiaire, son lien autorisé avec le bailleur et les éléments qui rendent le projet réel et sérieux. Pour une vente d’un logement vide, le congé comporte le prix et les conditions de vente et vaut offre au locataire dans les conditions légales. Une notice d’information réglementaire doit être jointe au congé pour vente ou reprise d’un logement vide.

Un modèle de lettre de résiliation général ne contient pas toutes ces données. L’exemple fictif ci-dessous concerne un logement vide repris par la fille majeure du propriétaire pour en faire sa résidence principale. Le bail commencé le 1er février 2024 se termine le 31 janvier 2027 ; le courrier est envoyé le 17 juillet 2026 afin d’être reçu avant le 31 juillet.

L’identité, les adresses et le projet sont fictifs. Dans un vrai dossier, le bailleur doit pouvoir démontrer la réalité de la reprise. Il contrôle aussi la protection du locataire et notifie chaque titulaire concerné.

Traiter correctement le congé pour vendre

Pour un logement vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente au locataire. Il doit décrire le bien, indiquer le prix et les conditions et reproduire les mentions légales requises. Le locataire dispose d’une priorité selon le mécanisme prévu par l’article 15. Si le bien est ensuite proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification peut être nécessaire. Une vente occupée, sans congé, suit une logique différente : le bail continue avec l’acquéreur.

L’achat récent d’un logement déjà occupé peut reporter la date à laquelle le nouveau propriétaire peut donner congé pour vente ou reprise. Ne partez pas uniquement de l’échéance inscrite au bail : rapprochez-la de la date d’acquisition et des délais spéciaux. Un notaire ou l’ADIL peut vérifier ce calendrier avant toute commercialisation. Si le bien doit devenir vacant avant sa vente, vérifiez qui le couvre encore et à quelle date : le modèle de lettre de résiliation d’assurance habitation aide à coordonner cette transition sans interrompre une garantie nécessaire.

Éviter les nullités les plus fréquentes

• envoyer exactement six ou trois mois avant l’échéance sans marge de réception ;
• omettre un cotitulaire connu ;
• utiliser « je récupère mon bien » sans bénéficiaire ni lien ;
• présenter un impayé contesté comme un motif automatiquement acquis ;
• oublier l’offre de vente et ses mentions dans le logement vide ;
• négliger la notice obligatoire pour vente ou reprise d’un logement vide ;
• ignorer la protection d’un locataire et l’éventuel relogement ;
• organiser une fausse reprise ou une fausse vente.

Conservez le bail, les justificatifs du motif, la copie intégrale du congé, ses annexes et la preuve de réception. Le locataire peut contester le congé ; un dossier cohérent vaut mieux qu’une lettre inutilement agressive.

Sources officielles

• Service-Public – Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire.
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 : logement vide, motifs, six mois et protection.
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 : logement meublé et préavis de trois mois.
• Arrêté du 13 décembre 2017 : notice d’information jointe aux congés pour vente ou reprise d’un logement vide.